بازار مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین حوزه‌های اقتصاد ایران به شمار می‌رود و اثرگذاری این بازار بر اقتصاد می‌تواند رونق چشمگیری را برای کشور به ارمغان آورد. بیش از 130 شغل به صورت مستقیم و غیرمستقیم به این صنعت مهم وابسته است و رکود چهارساله بازار مسکن متأسفانه باعث افت اشتغال در کشور شده است.
بسیاری از فعالان صنعت ساخت‌وساز از رکود بازار مسکن گله‌مندند و معتقدند؛ افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران باعث شده که بسیاری از سازندگان تغییر شغل دهند و به حرفه دیگری روی آورند. از سوی دیگر افزایش قیمت ارز با بورس، طلا و حامل‌های انرژی به‌عنوان چهار گزینه تأثیرگذار بر بازار مسکن باعث شده که این روزها بازار مسکن نیز تغییر کند به طوری که به گفته بسیاری از مشاوران املاک برخی از مناطق غرب تهران شاهد افزایش 30 درصدی قیمت مسکن بوده است.
دولت هم اکنون برای خروج از هیجانات بازار مسکن سه طرح مسکنی فعال دارد؛ بازآفرینی بافت فرسوده، مسکن اجتماعی و صندوق یکم. طرح سوم به منظور تحریک طرف تقاضا طراحی شده و حدود سه سال از عمرش می‌گذرد و بیش از یک سال است که وام‌های این صندوق وارد بازار شده است و تحرکی نسبی در واحدهای کوچک و متوسط با قیمت متعادل (۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان) ایجاد کرده است.
طرح مسکن اجتماعی اما با وجود گذشت بیش از دو سال از آغاز اجرا (آغاز اسمی) هنوز به خروجی نرسیده است.
طبق این طرح قرار است زمین‌های دولتی در اختیار سازندگان قرار بگیرد و واحدهای تولید شده به اقشار نیازمند جامعه اختصاص یابد. دولت و بنیاد مسکن طبق برنامه ششم باید سالانه ۱۰۰ هزار واحد از این خانه‌ها بسازند اما تاکنون عملکردی درباره این طرح گزارش نشده است. در طرح بازآفرینی نیز که بهمن گذشته معرفی و اردیبهشت‌ماه امسال رسماً آغاز شد، قرار است انبوه‌سازان در همیاری چند جانبه با دولت و شهرداری و مالکان خانه‌های فرسوده، این بناها را بازسازی کنند. تسهیلات مناسبی برای ساخت و خرید در این اماکن پیش‌بینی شده است.
در هر حال، این طرح‌ها در صورت اجرا، می‌تواند تحرکی در بخش مسکن ایجاد کند. اما این دولت نشان داده است که در اجرایی‌سازی طرح‌هایش عموماً کند و بسیار با حوصله عمل می‌کند. بنابراین اگرچه انتظار بهبود اوضاع بخش مسکن و فعالان این حوزه به خاطر این طرح‌ها وجود دارد اما درباره افق زمانی آن، نمی‌توان با اطمینان قضاوت کرد. باید نشست و سرعت گام‌های دولت را رصد کرد.
نوسانات بازار مسکن زودگذر است
آقای عباس آخوندی با اشاره به نوسانات بازار مسکن در کشور می‌گوید: این نوسانات به خاطر شرایط سیاسی ایجاد شده و منحصر به بازار مسکن نیز نیست. اما می‌توان گفت زودگذر است.
آقای محمد سلطان محمدی، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه تغییر و تحولات در بازار مسکن تا چه اندازه سیاسی است به خبرنگار روزنامه «صبح‌نو» می‌گوید: عوامل متعدد زیادی از جمله موضوعات سیاسی در نوسانات بازار مسکن دخیل بوده است. تغییر و تحولات بازار مسکن بخشی از طبیعت بازار مسکن بوده و همیشه نیز خواهد بود. به دلیل اینکه تولید مسکن زمان‌بر است و از لحظه‌ای که در این خصوص سرمایه‌گذاری شروع و تا لحظه‌ای که به بهره‌برداری می‌رسد و وارد بازار می‌شود دوره چند ساله را طی می‌کند همین امر باعث می‌شود که تولید مسکن همواره با چرخه رونق و رکود مواجه شود.
تولید مسکن سودآور نیست
او با بیان اینکه زمانی که بازار مسکن در رکود قرار دارد و قیمت‌ها نیز پایین است در بازار آرامش برقرار می‌شود، می‌افزاید: بر این اساس اتفاقی که در جامعه رخ می‌دهد این است که به دلیل اینکه تولید مسکن سودآور نیست بخش خصوصی علاقه‌ای برای ورود به این بازار ندارد. درحال حاضر بیش از 95 الی 98 درصد از تولیدات مسکن توسط خانوارها و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی انجام می‌شود.
محمدی ادامه می‌دهد: سرمایه‌گذاران بخش خصوصی زمانی وارد بازار مسکن می‌شوند که بازدهی مورد انتظار خود را بتوانند از این سرمایه‌گذاری به دست بیاورند. زمانی که بازار راکد باشد انتظارات سرمایه‌گذاران برآورده نمی‌شود به همین دلیل میزان تولید به صورت جدی پایین می‌آید. در سال‌های 92 تا 95 نیز به دلیل اینکه انتظارات سرمایه‌گذاران از بازار مسکن برآورده نشد تولید مسکن به صورت محسوسی کاهش یافت.
افزایش چند برابری قیمت مسکن
این کارشناس بازار مسکن در ادامه با بیان اینکه با کاهش تولید مسکن و افزایش تقاضا شاهد کمبود در بازار مسکن خواهیم بود، می‌گوید: زمانی که تقاضا برای عرضه مسکن در کشور بالا می‌رود، به مرور زمان قیمت‌ها شروع به بالا رفتن می‌کنند و سرمایه‌گذار هم با این اتفاق تمایل به ورود به بازار دارد اما در این مدت‌زمان شاهد افزایش چند برابری قیمت مسکن خواهیم بود.او با بیان اینکه در سال 88 الی 91 تولید مسکن در کشور بیشتر از تقاضا انجام شد، تصریح می‌کند: در این مدت زمان آنقدر خانه در کشور و به خصوص در تهران ساخته شد که اگر همه‌ساله آن میزان پروانه در تهران صادر می‌شد، می‌توانستیم در تهران در مدت زمان 10 سال دوباره بسازیم. محمدی با تأکید بر اینکه پارامترهایی از اقتصاد کلان در شتاب افزایش مسکن در کشور دخیل بوده است، می‌گوید: کاهش نرخ بهره اثر زیادی در افزایش قیمت مسکن در سال 96 داشت. هرچند که فشارهای سیاسی نیز در بازار مسکن بی‌اثر نبود.
فشارهایی که از سوی آمریکا متوجه کشور شد اقتصاد کشور را هدف قرار داد که همین امر هم ریسک‌های سرمایه‌گذاری در کشور را بالا می‌برد و باعث می‌شود که دولت سیاست‌های جدیدی را درباره بازار ارز در پیش بگیرد. محدودیت‌هایی که در بازار ارز ایجاد شده باعث می‌شود که شرایط تولید با نگرانی‌هایی همراه باشد و هجوم بازار مسکن در کشور بیشتر شود. شرایط سیاسی باعث داغ شدن بازار مسکن شده است به همین منظور می‌توان گفت این امر یک حمله سیاسی است. باید منتظر ماند تا هیجانات در بازار از بین رود چراکه معتقدم هیچ هیجانی همیشگی نخواهد بود.
