شاید برای شما یا اطرافیان شما هم پیش آمده باشد که آپارتمانی را پیش‌خرید کرده‌اید و پس از پرداخت بخشی از پول یا تمام پول مشخص شده واحد شما به شخص دیگر یا چند نفر دیگر فروخته شده است یا در زمان تحویل، مالک و سازنده آپارتمان برخلاف قرارداد عمل کرده است. مواردی از این دست در کشور در زمان خرید و فروش آپارتمان زیاد پیش آمده است. شکایات در این زمینه و زمان‌های طولانی رسیدگی به این موضوع بخشی از پرونده‌های محاکم قضایی را به خود اختصاص داده است. بر این اساس حدود ۹ سالی است که موضوع پیش‌فروش ساختمان در دستور کار مجلس، قوه قضائیه و شهرداری و سایر بخش‌های متولی قرار گرفته است تا با کمک هم به این معضل که عده‌ای زیادی را درگیر کرده است، پایان بدهند. متأسفانه به رغم تهیه ضوابط پیش‌نویس فروش و وجود قوانین هنوز این قانون به صورت عملیاتی درنیامده است. در این خصوص سیدهادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس معتقد است به طور حتم با تصویب طرح اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، سرمایه و نقدینگی سرگردان در جامعه به سمت حوزه پیش‌فروش ساختمان و تولید مسکن سوق داده خواهد شد. مردم و مشاوران املاک از زمان تصویب قانون در سال ۸۹ هیچ استقبالی از اجرای آن نکردند و اصلاح آن می‌تواند مشکلات و ضعف‌های کنونی را بهبود ببخشد. بر این اساس لازم است تا دستگاه‌های درگیر هرچه سریع‌تر اشکالات موجود و موانع این قانون را برطرف کنند تا ضمن رونق بخشیدن به بخش مسکن از اقدامات خلاف قانون افراد سودجو نیز جلوگیری کنند.
تنظیم پیش‌فروش برای جلوگیری از کلاهبرداری
برخی آسیب‌های اجتماعی و جرائم به لحاظ عدم‌آشنایی مردم به برخی مقررات و قوانین یا بی‌توجهی به آن قوانین روی می‌دهد و موجب تشکیل پرونده‌های متعددی می‌شود که وقت و انرژی تشکیلات قضایی را می‌گیرد، در حالی که با آگاهی مردم این پرونده‌ها تشکیل نمی‌شد و «پیش‌فروش واحد‌های ساختمانی» از این دست موارد است.
بر این اساس از جمله قرارداد‌هایی که افراد ممکن است هنگام انعقاد آن دچار نگرانی و اضطراب و در مواقعی حتی دچار ضرر و زیان و مشکلات عدیده‌ای شوند، معاملات املاک به خصوص به صورت پیش‌خرید می‌باشد. در این محصول قانون پیش‌فروش ساختمان و آیین‌نامه اجرایی آن به صورت رایگان قرار گرفته است. یکی از دغدغه‌های تقریباً تمام افراد جامعه تأمین مسکن مناسب است و با توجه به هزینه‌های بالای تمام‌شده واحد‌های مسکونی، عده‌ای از افراد ترجیح می‌دهند واحد مسکونی خود را پیش‌خرید و بهای ملک خود را در چند مرحله و طی زمان مشخصی پرداخت کنند. از این رو بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید واحد‌های مسکونی، اداری، تجاری و... در کشور رونق یافته است. آگاهی فروشنده و خریدار از قوانین مربوط به پیش‌فروش ساختمان می‌تواند از بسیاری مشکلات احتمالی جلوگیری کند و افراد بادانش بیشتر نسبت به تنظیم قرارداد اقدام کنند. در این خصوص بابک محبوب‌علیلو، معاون قضایی رئیس‌کل و سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری آذربایجان شرقی با تأکید بر اینکه مردم در همان ابتدای کار برای تنظیم قرارداد در «پیش‌فروش واحد‌های ساختمانی» حتماً از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام و سند رسمی تنظیم کنند، گفت: مردم برای خرید امتیاز یک واحد مسکونی به صورت پیش‌فروش، هرگز نباید از طریق سند عادی اقدام کنند. وی افزود: با توجه به انبوه پرونده‌هایی که در این رابطه در دادگستری وجود داشت و در حال تبدیل شدن به یک معضل بود، قوه قضائیه ساماندهی «پیش‌فروش واحد‌های ساختمانی» را مورد پیگیری قرار داد و در نهایت «قانون پیش‌فروش واحد‌های ساختمانی» در ۱۲ دی ماه سال ۸۹ تصویب شد. سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان آذربایجان شرقی با تأکید بر اینکه در سال ۹۳ نیز با تدوین آیین‌نامه اجرایی از سوی دولت، این قانون اجرایی شد، گفت: طبق این قانون هر شخصی (حقیقی یا حقوقی) تحت هر عنوانی اگر بخواهد واحد‌های ساختمانی یک پروژه را به صورت پیش‌فروش به دیگران واگذار کند، حتماً باید به اداره‌کل راه و شهرسازی استان مراجعه و مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش را از این مرجع دریافت کند.
محبوب‌علیلو افزود: سپس باید به شهرداری مراجعه و پروانه ساختمانی برای پروژه خود دریافت کند. همچنین شهرداری نیز باید پیش از صدور پروانه ساختمانی، بررسی‌های لازم را مبنی بر اینکه پروژه ظرفیت احداث «چند واحد آپارتمانی» را دارد انجام دهد و شناسنامه فنی صادر کند.
بنگاه‌های معاملاتی املاک حق تنظیم سند پیش‌فروش را ندارند
به گفته معاون قضایی رئیس کل دادگستری آذربایجان‌شرقی بنگاه‌های معاملاتی املاک به هیچ عنوان حق تنظیم سند عادی برای واحد‌های ساختمانی پیش‌فروش شده را ندارند و مردم باید برای تنظیم سند رسمی پیش‌فروش ساختمان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و در صورتی که دفتری از این کار ممانعت کند، حتماً مراتب را به دادگستری اطلاع دهند.
پیشگیری از جرم، امری فراقوه‌ای است
سرپرست معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان آذربایجان شرقی، پیشگیری از جرم را امری فراقوه‌ای دانست و افزود: قوای سه‌گانه در راستای تقنین و اجرا و همچنین در مباحث قضایی وظایفی در این رابطه دارند. وی با بیان اینکه حاکمیت باید تدابیری در راستای جلوگیری از شکل‌گیری «انگیزه مجرمانه» بیندیشد، خاطرنشان کرد: باید افراد جامعه را با تدابیر پیشگیرانه از معرض ارتکاب جرم دور نگه داریم همچنین فرصتها و موقعیت‌های جرم‌زا را کاهش دهیم.
صدور پیش فروش در دفاتر خدمات الکترونیک
به گفته محمدابراهیم دادسرشت، مدیرکل اسبق تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران، صدور شناسنامه فنی پیش‌فروش ساختمان به عنوان یکی از مدارک مورد نیاز در پیش‌فروش ساختمان در دفاتر خدمات الکترونیک شهر تهران صورت می‌گیرد. با توجه به انتشار دستورالعمل صدور شناسنامه فنی در شهریور و آذر سال ۹۶ در روزنامه رسمی و به‌رغم وجود برخی تناقضات، اجرایی‌شدن این قانون برای شهرداری‌های کشور الزامی شده است تا در این راستا صدور شناسنامه فنی پیش‌فروش ساختمان همزمان با صدور پروانه‌های ساختمانی در دفاتر خدمات الکترونیک شهر تهران اجرایی شود. سازندگان متقاضی پیش‌فروش می‌توانند برگه شناسنامه فنی لازم برای تنظیم قرارداد محضری با پیش‌خریدار را هنگام دریافت مجوز ساخت از شهرداری مطالبه کنند. گفتنی است شناسنامه فنی و ملکی ساختمان سندی است مشتمل بر سیستم پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری مستحدثات ساختمانی، اما اطلاعات شناسنامه فنی و ملکی مصرح در قانون نظام مهندسی از زمان طراحی توسط مهندسان طراح و سپس حین عملیات ساختمانی توسط مجری و مهندسان ناظر تکمیل و در نهایت با تأیید سازمان نظام مهندسی صادر می‌شود.
بر این اساس آنچه در شناسنامه فنی ساختمان به‌منظور پیش فروش، پیش‌بینی شده است شامل مشخصات پروانه ساختمان، مشخصات مالک، موقعیت مکانی، پلاک ثبتی، مشخصات کلی تأسیسات، نحوه کاربری ساختمان، تعداد پارکینگ، نوع اسکلت و مشخصات مهندس ناظر است.
بر اساس ضوابط، شهرداری در قبال تعیین نوع مصالح مسئولیتی ندارد و مشخصات مذکور توسط مهندسان طراح تهیه و توسط مهندس ناظر تأیید می‌شود. با این حال مقرر شده است در مرحله اول اجرایی شدن شناسنامه فنی امکان ثبت درخواست شناسنامه برای پروانه‌های صادره میسر و در مرحله بعد موضوع صدور این شناسنامه همزمان با صدور پروانه ساختمانی عملیاتی شود. آن دسته از مالکان پروژه‌های ساختمانی که قصد پیش‌فروش واحد‌های خود را دارند به پیوست پروانه ساختمانی، یک برگه شناسنامه فنی ساختمان دریافت می‌کنند. اخذ این برگه «شناسنامه فنی ساختمان» از سوی سازنده‌ها از شهرداری تهران کاملاً اختیاری اعلام شده است.
مانعی برای اجرای قانون پیش‌فروش نیست
برخی از بخش‌ها اشکالاتی به قانون مزبور وارد می‌کنند که این موارد در پروسه‌های دیگری مانند بازنگری یا اصلاح قانون باید مورد توجه قرار گیرد. مشاورحقوقی وزیر راه و شهرسازی با بیان مطالب فوق گفته است نه تنها مانعی برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان در کشور وجود ندارد بلکه قانون به خوبی در حال اجراست. حسین معصوم افزود: یکی از ایراداتی که برخی‌ها به قانون پیش‌فروش ساختمان وارد می‌کنند این است که می‌گویند قانون مزبور بیشتر جنبه حقوقی دارد و به لحاظ اقتصادی آن طور که باید رعایت منافع پیش‌فروشنده را نمی‌کند و اغلب جانب پیش‌خریدار را گرفته است. اشکال دیگری که در این زمینه مطرح است اینکه چرا باید به طور حتم سند رسمی وجود داشته باشد تا شخص بتواند پیش‌فروش کند بلکه اجازه دهید اشخاص با سند‌های عادی هم بتوانند پیش‌فروش انجام دهند. وی افزود: پیش‌فروش ساختمان با سند‌های عادی مساوی با همان بی‌قانونی گذشته است یعنی هرکس با هر شرایط و وضعیت سندی می‌توانست یک ملک را به چند نفر پیش‌فروش و بدین ترتیب جامعه را دچار مشکل و آسیب کند. بدون شک اگر بخشی بخواهد در مسیر درست حرکت کند و مردم از سرمایه‌گذاری در چنین فضایی استقبال کنند باید ضمانت‌های قانونی وجود داشته باشد.
ارجاع طرح پیش‌فروش ساختمان به صحن علنی
به طور حتم با تصویب طرح اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، سرمایه و نقدینگی سرگردان در جامعه به سمت حوزه پیش‌فروش ساختمان و تولید مسکن سوق داده خواهد شد.
سیدهادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به آخرین وضعیت طرح پیش‌فروش ساختمان در کمیسیون عمران مجلس، گفت: اخیراً نشست‌هایی با حضور مسئولان دستگاه قضا، ثبت اسناد و وزارت راه و شهرسازی برگزار شد و احتمالاً بررسی این طرح در کمیسیون به پایان رسیده است و برای تعیین تکلیف به صحن علنی مجلس ارجاع داده می‌شود.
به گفته وی، متأسفانه به علت نقص قانون پیش‌فروش ساختمان در ۹ سال گذشته حتی یک قرارداد ساختمان نیز طبق این قانون منعقد نشده است. در این خصوص مردم و مشاوران املاک از زمان تصویب قانون در سال ۸۹ هیچ استقبالی از اجرای قانون نکردند و اصلاح آن می‌تواند مشکلات و ضعف‌های کنونی را بهبود ببخشد. این نماینده معتقد است یکی از مشکلات کنونی کشور نقدینگی سرگردان در کشور است که این مسئله موجب شده این حجم از نقدینگی هر روز به یک بخش وارد شود و آن حوزه را دچار تورم و آشفتگی کند.
